中信证券大厦出租

深圳写字楼整栋出租如何选择？投资趋势如何？

世界自由贸易中心：2015年以来，北京、上海、深圳**写字楼租金涨幅明显。北京**写字楼租金涨幅较三年曾经几近翻倍，深圳**写字楼租金在三年间亦完结了30%以上的增加。在宏观经济增速放陡峭住所商场调控的布景下，*城**写字楼租金仍可以持续增加，优质写字楼保值、增值的功用由此可见。越来越多的境内外安排出资者初步进入*甚至二线城市的优质写字楼整栋生意商场。据我们核算，2017年上半年深、广两地写字楼整栋生意总额约500亿元人民币。

写字楼物业出资门槛较高，关于出资研讨和处理才干也提出了更高的要求。站在资产处理的角度看待写字楼整栋生意，至少应在以下三个方面做到深度考虑。

一、出资抉择计划

在打开对出资物业本身的尽职查询（如地段、产品、价格等）之前，明晰本钱的“两观”关于出资抉择计划或许更为重要。

（1）本钱的“价值观”—安全性VS盈利性

寻求安全性的本钱与寻求盈利性的本钱在“价值观”上存在差异。安全性本钱以保本为主旨，盈利性本钱以逐利为政策。价值观的不同抉择了两种本钱关于项目价值的判别会有天壤之别的效果。我们曾饱尝出资人托付研讨南京商办物业商场，并针对某新式商务区的两栋写字楼出资价值给出判别。让我们感到意外的是，出资人并没有选择新式商务区的两栋写字楼，而是将资金投向了老到商圈的一座**性归纳体。从不同的角度看，三个项目均具有出资价值。新式商务区成长快，资产增值快，但风险相对高；老到商圈已趋于稳定，资产增值亦平稳，风险相对低。终究选择出资哪个项目不只取决于项目本身，更取决于本钱的“价值观”。

（2）本钱的“财富观”—现金流VS 资产价值（此处特指固定资产价值）

现金如流，资产如池。现金与固定资产均为财富的不同表现方式，二者互为依托，并无优劣。但出资人在选择出资项目时总是依据已有的财富结构来配备未来的财富结构。因而，选择现金仍是选择资产是在出资抉择计划前需明晰的问题。我们看到大多境外本钱在选择项目时均选用表征现金流的政策，即内部收益率（IRR）或许净现值（NPV）来判别项目。许多优质项目以当时时点租金反算内部收益率或许净现值，难以抵达酬谢要求而被抛弃。但是，相同的这些项目却被国内本钱竞相收购。原因即在于，国内本钱（尤其是大型金融安排）更垂青优质项目的资产增值预期以及依据资产估值的金融杠杆作用。

二、物业处理（维护/改造）

物业处理就是通过对修建和机电设备的维护减缓物业在运用进程中的折旧，一向给租户以较佳的运用体验。优异的物业处理令写字楼给人以历久弥新的感受，一同减缓资产价值随时刻的折损。如建成于1973年的中国香港怡和大厦，40年后的今天仍然保持着中国香港高端写字楼的商场方位，租金与1998年建成的世界金融中心一期（IFC）相差无几。反观内地某些写字楼，建成时硬件质量抵达世界水准，但由于物业处理不善，若干年之后便淡出高端商场。还有一些占有中心区位的写字楼由于定位限制导致产品落后，此类项目的硬件改造是必不可少的环节。如2012年高和本钱整体收购上海静安区*企业大厦，然后对其进行从外立面到内部公共空间的整体改造，使之更契合中心商务区的气质，然后完结了资产价值的拉升。

三、租务处理

一般来讲，租务处理的政策有两点：**，从现金流(cash flow)的角度看，需在处理期内完结租金收入的稳定性和增加性；*二，从资产价值(asset value)的角度看，需求保证写字楼的保值和增值。在复杂多变的商场环境下，归纳考量租金、租期、面积和租户质量，完结两个政策的平衡是租务处理的精华。现金流的流入部分(cash inflow)抉择于“租金”、“租期”和“承租面积”三个政策。三者可以数字衡量并在租务处理中动态控制，然后与现金流政策相共同。“租户质量”难以衡量，但一般可以从“品牌影响力”、“作业方位”、“物业运用需求”三个方面考虑。现如今位于深圳这个经济体系高速发展的城市，投资整栋写字楼是较具有高回报的手法，那么一个好的较具价值的房源以及优质的物业管理团队去哪寻找，让我们一起看一下深圳和地集团。

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截至2017年底，深圳市写字楼市场的平均租金为230.7元人民币每月每平方米，同比增长9.6%。2017年，深圳**写字楼创2004年以来较大新增供应量，共104万平方米，并因此达到历史峰值，租赁市场也日益活跃与多元化。

**房地产服务上市公司高力国际举办“深圳房地产市场回顾及2018年展望分享会”，对上述数据及市场情况进行了分析。越来越多本土及国际**企业、机构落户深圳，新设办公室及业务扩张对办公空间产生了更大需求。未来，在粤港澳大湾区开发建设背景下，深圳经济仍将持续快速增长，预计2018年至2021年**写字楼新增供应总量将**过600万平方米。

深圳日益活跃的经济发展和“双创”事业，使这里的商业楼宇市场显示出了惊人的吸纳能力。根据高力国际统计调研，至2017年末，全市**写字楼平均空置率同比下降3.4%至13.5%，净吸纳量**过100万平方米，是过去10年深圳平均净吸纳量的三倍多。据了解，罗湖区年内平均租金同比上浮8.0%；福田也有显着上浮，同比攀升13.7%；南山区**写字楼的平均租金同比增长3.0%；前海因部分项目入市一年去化率不理想而出现租金大幅调整的情况。